KKTC’de Gayrimenkul Satın Alınırken Ödenmesi Gereken Vergiler Nelerdir?

KKTC'de emlak satın alırken ödenen 4 farklı vergi vardır.

·  Damga Pulu: İleri tarihli teslimi olan bir projeden konut satın alınması durumunda satış sözleşmesi tapu dairesine kaydedilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki satış bedelinin %0.5'i oranında pul ücreti vergi dairesine ödenir. 

·  KDV (Katma Değer Vergisi): Alıcı tarafından %5 olarak ödenir.

·  Tapu Devir Harcı: %6 olarak alıcı tarafından ödenir. Ancak alıcı kar amacı gütmeyen amatör bir alıcı ise hayatında sadece 1 defaya mahsus indirimli olarak %3 tapu devir harcı ödeyebilir. Sonraki satın alımlarda ise tapu dairesinin onayladığı bedel üzerinden %6 oranında vergi ödenir. 

·  Stopaj: Bu vergi satıcı tarafından ödenir. Satıcı kar amacı güden bir firma ise %4 oranında kar amacı gütmeyen bir amatör bir satıcı ise %2.8 oranında vergi ödenir. Kar amacı gütmeyen amatör satıcılar hayatlarında 1 kez olmak kaydı ile bu vergiden muaf olurlar. 

·  Hibe yoluyla devirlerde farklı vergiler uygulanır. Anne ve babadan evlada hibe %0.2, Eşden eşe hibe %0.4, Dededen toruna hibe %0.4 maliyeye stopaj ödenir.

 

KKTC’de Yabancılar Nasıl Gayrimenkul Mal Satın Alabilirler?

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin KKTC’den arsa veya konut satın alırken ve/veya uzun vadeli kiralama işlemi yaparken, yasalar çerçevesinde izlemeleri gereken yol ve herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için dikkat etmeleri gereken önemli konular bulunmaktadır.

Ülkemizde bu yönde yatırım yapmak isteyen kişilere rehberlik etmesi amacıyla, aşağıda özet olarak belirtilmiş bazı önemli konuların altını çizmektedir.

 

Hukuki Temel

KKTC Cumhuriyet Meclisi’nin 10 Kasım 2008 tarihli birleşiminde kabul olunan 52/2008 sayılı‘’Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar)” Yasası çerçevesinde, resmi işlemlerin ve yasal başvuruların yapılması koşulu ile yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu onayına bağlı olarak, ülkemizden taşınmaz mal satın alma veya uzun vadeli kiralama hakkına sahiptirler.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir. Onay süreci, başvuru niteliğine göre değişmekte olup genellikle 6 ile 12 aylık bir sürede tamamlanmaktadır.

 

Yasal Sınırlamalar

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler kanuni sınırlara uygun olmak ve gerekli yasal işlemleri yerine getirmek koşuluyla gayrimenkul sahibi olabilirler veya uzun vadeli kiralayabilirler (İlgili yasanın 8. ve 9. maddeleri).

Uzun vadeli kiralamada;

  • Kira süresi en az 10 (on) yıl, en fazla 99 (doksan dokuz) yıl olabilir,
  • Uzun vadeli kira yoluyla edinilecek taşınmaz mal üzerinde inşaat yapımı söz konusu ise, buna ilişkin şartlar tüm detayları ile uzun vadeli kira sözleşmesinde mutlaka yer almalıdır,
  • Kiralanacak taşınmaz malın boş arazi olması halinde, yüz ölçümü 1 (bir) dönümden (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kareden) fazla olamaz. Kiralanacak arazi içerisinde 1(bir) konut veya 1(bir) apartman dairesi olması halinde ise arazinin yüz ölçümü 5 (beş) dönümden fazla olamaz, kiralanacak arazi üzerinde ikinci bir konut yapılamaz.

Satın almada;

  • Yabancı uyruklu bir kişi, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) kadar arazi satın alabilmektedir.
  • Satın alınacak arazi içerisinde konut varsa, 1(bir)adet konut olması koşuluyla 5(beş) dönüme kadar arazi satın alabilirler. Satın alacakları 1(bir) adet konut bir Site içerisinde ise, söz konusu arazi için bir alan sınırlaması yoktur.
  • Yabancı uyruklu bir kişi sadece 1 (bir) adet konut veya apartman dairesi satın alma hakkına sahiptir. Ayni soyadına sahip karı-koca 1 (bir) kişi olarak işlem görür ve satın alma hakkı tekdir. Çocuklar, anne ve babanın sahip olduğu hakkın dışında ilave hakka sahip değildirler.
  • Yabancı uyruklu bir kişinin, boş müstakil arazi,içinde konut olan müstakil arazi veya site tarzı yerleşimin bulunduğu arazi içerisinde konut satın alma hakkı tekdir,başka bir konut/daire inşa etme veya satın alma hakkı yoktur.
  • Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler,taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alan veya kiralayan yabancılarla yapılan sözleşmelerin en geç 30 gün içerisinde, taşınmaz malın bulunduğu ilçenin Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki Kütüğe işlenmesi maksadıyla müracaatta bulunulması ve kaydolunması zorunludur.

Yine yasalarımız uyarınca, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizden taşınmaz mal edinmesi veya uzun vadeli kiralaması ile ilgili yukarıda belirtilmiş olan koşullar, %51 hissesi KKTC vatandaşı olan bir şirket sahibi ile ortaklık yapılması durumunda geçerli olmamakla birlikte bu kısıtlamalardan ve uygulamalardan muaftırlar.

 

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

Yabancı uyruklu kişilerin, herhangi bir mağduriyet yaşamaması için aşağıda belirtilen konularda dikkatli olmaları önerilmektedir;

  • Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.
  • Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.
  • Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir.
  • Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.
  • Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.

 

KKTC’de Tapu (Koçan) Çeşitleri Nelerdir?

·  Türk Tapusu: 1974 öncesi Kıbrıslı Türkler, İngilizler ve diğer milliyetlere ait olan Taşınmaz Mal Koçanları

·  Eşdeğer: 1974 sonrasında Kıbrıs'lı Türkler, Güney Kıbrıs'taki taşınmaz mallarını bırakarak Kuzey'e göç etmişlerdir. Daha sonra KKTC Devleti, Kuzey'deki önceden Kıbrıslı Rumlara ait olan bazı taşınmazlara Güneyde'de bırakılan mala karşılık tapu çıkarmıştır. Bu tip taşınmazlara halk arasında Eşdeğer Koçanlı denir.

·  Tahsis: 1974 den sonra K.K.T.C Devleti savaş gazilerine, ailelerine, Türkiye Cumhuriyeti’den yerleşmek için davet edilen insanlara, Güney’den Kuzey’e gelip herhangi bir malı olmayan insanlara devlet tarafından verilen ve/veya tahsis edilen gayrimenkul mal.

  

KKTC’de Arazi Ölçümlerinde Kullanılan Ölçü Birimleri Nedir?

KKTC'de arsa/arazi alım satımlarında sıklıkla dönüm, evlek ve ayak kare (ft2) ölçü birimleri ile karşılaşılır.

·  1 Dönüm = 4 Evlek = 14.400 ay2 = 1.338 m2

·  1 Evlek = 3600 ay2 = 334,5 m2

·  1 m2 = 10,76 ay2